Консультация юристов без регистрации на сайте
Партнеры Реклама Все кодексы  Законы Правила форума Мобильная версия
   
Рассылка ЮристыОнлайн.Ру
 
   
Семинары (курсы) Каталог юристов Юр.справочная 100 сообщений форума
| О сайте | Контакты |  08 Декабрь 2016, 04:58:20  
Добро пожаловать на юридический форум ЮристыОнлайн.Ру, Гость.
Регистрируйтесь на сайте прямо сейчас! Нас уже более 8000.
Рекомендуйте наш форум знакомым!

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь
Для входа введите Ваше регистр. имя (ник) и пароль. Забыли пароль?

Новости: Автомобильный форум Колёсная база
 
   Начало   Сообщ. за день Помощь Лучший поиск Статьи Войти Регистрация  
 
Страниц: [1]   Вниз
  В закладки  |  Отправить эту тему  |  Печать  
Автор Тема:  прочитано 36325 раз(а)
0 Пользователей и 3 Гостей смотрят эту тему.
SAKH
Гость
« : 22 Август 2010, 04:07:50 »
 

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Пожалуйста помогите советом в такой ситуации.

Хочу взять нежилое помещение в аренду. Помещение на данный момент не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, т.к. требует определенного ремонта и арендодатель с этим согласен, но почему то полагает, что пока я его буду ремонтировать, срок аренды уже идет!

Договариваемся так, что арендатор делает ремонт помещения (в том числе своими силами, часть с привлечение третьих лиц и т.д., со своего материала) и все это (расходы на стройматериалы и работа) будет зачтена в счет арендной платы на основании представленных отчетных документов.

В связи с этим такие вопросы:

1. Если я завтра решаю брать помещение и начинаю производить ремонт ( а он затянется на полмесяца не меньше..), то с какого числа  сам договор аренды и с какого будет считаться обязанность по оплате аренды (с завтрашнего дня или с момента как я отремонтирую помещение и реально приступлю к его использованию по целевому назначению согласно договора)?
По мне так именно после ремонта, т.к. сейчас по целевому его нельзя использовать.. А арендодатель полагает, что с момента принятия (и наплевать, что я его этот период только ремонтировать буду).
Как лучше отразить такие моменты в договоре?

2. Как оформить аткы приема-передачи в состоянии непригодном для целевого использования (на время ремонта) и по окончанию ремонта (когда можно использовать) и как это отразить в договоре лучше?
Сразу прописать, что приложения 1 Акт приема-передачи неотремонтированного, приложение 2 акт приема-передачи после ремонта ... или как лучше?

3. Ремонт зачтется в счет оплаты аренды.. Чеки на материал предоставлю. Договор с ремонтником на часть работы предоставлю.
А как быть с тем, что какую то часть работы я лично сам выполню? Она же тоже как то оцениваться должна и что то стоить!
Это чем обосновать и отразить в договоре?
       
Записан
Admin_Aleks
Администратор
*

Репутация: 547
Offline Offline

Сообщений: 25966

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 30
-вас поблагодарили: 2504

я тот, кто ищет смысл в тумане многих мыслей

обратиться по нику -->


« Ответ #1 : 07 Сентябрь 2010, 21:45:40 »
 

1. Если я завтра решаю брать помещение и начинаю производить ремонт ( а он затянется на полмесяца не меньше..), то с какого числа  сам договор аренды и с какого будет считаться обязанность по оплате аренды (с завтрашнего дня или с момента как я отремонтирую помещение и реально приступлю к его использованию по целевому назначению согласно договора)?
По мне так именно после ремонта, т.к. сейчас по целевому его нельзя использовать.. А арендодатель полагает, что с момента принятия (и наплевать, что я его этот период только ремонтировать буду).
Но помещение-то Вы все равно арендуете! В противном случае, на каком правовом основании оно будет находится в Вашем пользовании?!

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) "арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества".
При этом Вы сами соглашаетесь взять в аренду неотремонтированное помещение. И, следовательно, именно такое состояние передаваемого Вам в аренду помещения и будет прописано в договоре аренды.
На основании пункта 2 статьи 612 ГК "арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду".

2. Как оформить аткы приема-передачи в состоянии непригодном для целевого использования (на время ремонта) и по окончанию ремонта (когда можно использовать) и как это отразить в договоре лучше?
Сразу прописать, что приложения 1 Акт приема-передачи неотремонтированного, приложение 2 акт приема-передачи после ремонта ... или как лучше?
Вам помещение не на время ремонта передается. Поэтому оформление двух подобных актов противоречит юридической сути подобного документа. Тем более, что заранее известно (и это оговаривается отдельно в договоре), что Вам передается помещение, нуждающееся в ремонте.

Ремонт зачтется в счет оплаты аренды.. Чеки на материал предоставлю. Договор с ремонтником на часть работы предоставлю.
А как быть с тем, что какую то часть работы я лично сам выполню? Она же тоже как то оцениваться должна и что то стоить!
Это чем обосновать и отразить в договоре?
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК
"Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды".

В этой связи, в договоре аренды необходимо будет прописывать отдельно, что соответствующие ремонтные работы (такие-то и такие-то) будут выполнены лично Вами. Что же касается оценки стоимости произведения подобных работ, то необходимо будет отталкиваться от средних рыночных цен, которые установлены на подобные работы в Вашем регионе. Их и включать в стоимость арендной платы.

За это сообщение, 1 пользователь сказал спасибо!
Записан

Получить бесплатную консультацию по телефону
Новый Автомобильный форум Колёсная база

**
"...ибо истинное величие судьи в способности покарать себя" © ф. "Десять негритят", реж. С.Говорухин
SAKH
Гость
« Ответ #2 : 08 Сентябрь 2010, 01:42:39 »
 

Но помещение-то Вы все равно арендуете! В противном случае, на каком правовом основании оно будет находится в Вашем пользовании?!Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) "арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества".При этом Вы сами соглашаетесь взять в аренду неотремонтированное помещение. И, следовательно, именно такое состояние передаваемого Вам в аренду помещения и будет прописано в договоре аренды.На основании пункта 2 статьи 612 ГК "арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду".

Ну не знаю тогда...

Я в договоре написал так:
1.2.1. Недостатки арендуемого помещения на момент его передачи: нежилое помещение на момент его передачи находится в состоянии, не позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию по определенному договором целевому назначению (требуется текущий и косметический ремонт помещения и ремонт отопительной системы).
1.3. Нежилое помещение передается Арендатору по акту приема-сдачи являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1).
1.4. Помещения будут использоваться под следующие цели: деятельность --------- и иная деятельность в соответствии с зарегистрированными ИП видами экономической деятельности.

2.2.4. Арендатор обязуется: После приема помещения, на условиях настоящего Договора, произвести текущий и косметический ремонт арендуемого помещения собственными силами или с привлечением третьих лиц, по своему усмотрению, в счет арендной платы.

3.5. В счет арендной платы зачитывается стоимость произведенного Арендатором ремонта арендуемого помещения, на основании предоставленных Арендатором отчета о ремонте и документов, подтверждающих затраты, который является неотъемлемой частью Договора..
3.6. Начало срока оплаты наступает с момента начала фактического использования Арендатором арендуемого помещения по определенному договором целевому назначению (после проведения текущего и косметического ремонта данного помещения в объемах и на условиях, определенных в настоящем Договоре и  приложениями к нему), то есть с момента фактического приведения помещения в состояние, позволяющее его реальное использование по определенному договором целевому назначению.
3.6.1. Отремонтированное помещение подлежит оформлению актом приема-сдачи, подписываемого сторонами, который является неотъемлемой частью Договора.
3.6.2. Подтверждающими документами о затратах на строительные материалы являются чеки, накладные  и иные платежные документы, подтверждающие факты приобретения стройматериалов.
3.6.3. Подтверждающим документом о стоимости работ по ремонту помещения силами самого Арендатора, является письменный отчет Арендатора о произведенных работах, в котором Арендатор указывает стоимость выполненных работ, исходя из рыночных цен на аналогичные виды работ.


Так не пойдет что ли разве? Арендодатель в принципе согласился с такой постановкой вопроса, что действительно он обязан передать мне помещение, которое позволяет его исользование по его целевому назначению, а на момент принятия помещение развалено и не позволяет... потому я не могу его использовать по назначению и соответственно период ремонта не оплачиваю, а оплачиаю с момента начала его фактического использования по целевому назначению.





Записан
Admin_Aleks
Администратор
*

Репутация: 547
Offline Offline

Сообщений: 25966

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 30
-вас поблагодарили: 2504

я тот, кто ищет смысл в тумане многих мыслей

обратиться по нику -->


« Ответ #3 : 08 Сентябрь 2010, 13:34:51 »
 

текущий и косметический ремонт
Это масло масленно. Текущий ремонт и является косметическим.

3.6.1. Отремонтированное помещение подлежит оформлению актом приема-сдачи, подписываемого сторонами, который является неотъемлемой частью Договора.
Этот пункт не имеет юридического смысла, поскольку помещение уже было ранее передано арендодателем арендатору по соответствующему акту.
То обстоятельство, что данное помещение будет впоследствии улучшено арендатором (путем проведения ремонта) - отражено в договоре. Повторно передать имущество от арендодателя арендатору невозможно.
По новому акту такое помещение лишь может быть возвращено арендатором арендодателю, но не повторно передано первому, что само по себе абсурдно.

Если уж так хочется оформить факт ремонта помещения, то это следует делать соответствующим актом о приеме-передаче выполненных работ. И в таком акте отражать соответствующие документы, подтверждающие расходы по ремонту. Одновременно с этим в таком акте можно (и нужно) указать, что соответствующие работы и расходы по ремонту, произведенные арендатором, и учтенные в этом акте, будут отнесены в счет уплачиваемой арендатором арендной платы.

За это сообщение, 1 пользователь сказал спасибо!
Записан

Получить бесплатную консультацию по телефону
Новый Автомобильный форум Колёсная база

**
"...ибо истинное величие судьи в способности покарать себя" © ф. "Десять негритят", реж. С.Говорухин
SAKH
Гость
« Ответ #4 : 08 Сентябрь 2010, 17:58:24 »
 

То обстоятельство, что данное помещение будет впоследствии улучшено арендатором (путем проведения ремонта) - отражено в договоре. Повторно передать имущество от арендодателя арендатору невозможно.По новому акту такое помещение лишь может быть возвращено арендатором арендодателю, но не повторно передано первому, что само по себе абсурдно.
да не то чтобы приема-пердачи, а совместно осмотрели и пришли к выводу. что теперь оно отремонтировано и позволяет использовать по назанчению... типа того:
Цитата
совместно осмотрели нежилое помещение, расположенное по адресу.... арендуемое согласно договору аренды от ""---2--- г. после проведения Арендатором текущего и косметического ремонта.

               УСТАНОВИЛИ:

произведен ремонт помещения:

-   Монтаж потолка на основе ГКЛ;
-   Ремонтные работы по восстановлению структуры подоконника и около оконной  части;
-   Штукатурные работы (стены, потолок);
-   Малярные работы (оконные рамы, подоконник, полы, двери, потолок);
-   Оклейка стен обоями;
-   Замена электрооборудования (прибор освещения, выключатель, розетка)


Техническое состояние нежилого помещения:

Нежилое помещение находится в состоянии, позволяющем использовать его по определенному п. 1.4. Договора целевому назначению.

И на основании этого уже (исходя из условий договора по оплате) начинает течь срок оплаты за фактическое его использование по целевому назначению.

Если уж так хочется оформить факт ремонта помещения, то это следует делать соответствующим актом о приеме-передаче выполненных работ. И в таком акте отражать соответствующие документы, подтверждающие расходы по ремонту. Одновременно с этим в таком акте можно (и нужно) указать, что соответствующие работы и расходы по ремонту, произведенные арендатором, и учтенные в этом акте, будут отнесены в счет уплачиваемой арендатором арендной платы.
Вместо этого в договор вбили "отчет о выполненных работах и его стоимости" и в него перечень и стоимоть работ забили + чеки.
Записан
Справочник
Пользователь
**

Репутация: 0
Offline Offline

Сообщений: 60

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 0
-вас поблагодарили: 5

обратиться по нику -->


« Ответ #5 : 26 Сентябрь 2010, 18:26:03 »
 

1. Дата вступления Договора аренды в силу оговаривается Вами и арендодателем. Как договоритесь, так и будет.
2. Акт сдачи-приёмки помещения в непотребном состоянии должен иметь приложение с указанием всех этих "непортебств", которые Вы потом будете ремонтировать.
3. В договоре аренды Вы и арендодатель можете договориться об оценке Вашей личной работы в нормочасах. Вы сделаете предположение, сколько нормочасов лично Вам понадобится для работ, и во сколько Вы оцениваете этот нормочас. Арендодатель с эти согласится. Это отразите в договоре или приложении к нему.

За это сообщение, 1 пользователь сказал спасибо!
Записан
fedor_fedorov
Заблокированные
**

Репутация: 0
Offline Offline

Сообщений: 92

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 4
-вас поблагодарили: 13

обратиться по нику -->


« Ответ #6 : 26 Сентябрь 2010, 21:01:41 »
 

Данный вопрос в первую очередь нужно рассматривать с точки зрения возникающих последствий по Налоговому Кодексу, т.к. налоговики в зависимости от Вашей системы налогообложения могут предъявить обвинение в уходе от уплаты налога: НДС с ремонта, НДС с аренды, налога на прибыль.
Чтобы избежать спорных ситуаций факты двух этих сделок нужно разделить:
1) В договоре аренды прописать, что текущий и капитальный ремонт производится за счет арендодателя. Стоимость арендной платы взимается с 1 дня аренды в фиксированном размере __руб. в месяц (в том числе НДС 18% - зависит от системы налогообложения арендодателя).
2) По факту проведенного ремонта перевыставите счета на оплату арендодателю, при этом строительно-монтажные работы должны подтверждаться актом по форме КС-2 (хотя это риски уже самого арендодателя, по другим документам он не сможет принять расходы по ремонту в составе учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль).
3) После произведете зачет взаимных требований.
Конечно если Вы ИП на ЕНВД, то учет расходов для Вас не критичен, тогда можно прописать в договоре абсолютные величины арендной платы, например, октябрь-декабрь 100 руб. за м.кв. в месяц, с января - 400 руб. за м.кв. в месяц.
Записан
Страниц: [1]   Вверх
  В закладки  |  Отправить эту тему  |  Печать  
 
Перейти в:  

Powered by SMF 1.1.21 | SMF © 2006-2014, Simple Machines ® | Sitemap XML | Sitemap
"SMF" и "Simple Machines" являются зарегистрированными товарными знаками.
Данный сайт никак официально не связан с SMF. Сайт ЮристыОнлайн.Ру лишь использует "движок" форума от SMF.
Страница сгенерирована за 0.031 секунд. Запросов: 27.

Copyright © Профессиональное юридическое сообщество ЮристыОнлайн.Ру, 2008-2016 г.
Смайлы для форума © Kolobok smiles

При использовании материалов сайта активная индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Правила публичного общения и пользования Порталом ЮристыОнлайн.Ру
Соглашение о конфиденциальности | Версия сайта для КПК/смартфонов

  Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100