Консультация юристов без регистрации на сайте
Партнеры Реклама Все кодексы  Законы Правила форума Мобильная версия
   
Рассылка ЮристыОнлайн.Ру
 
   
Семинары (курсы) Каталог юристов Юр.справочная 100 сообщений форума
| О сайте | Контакты |  10 Декабрь 2016, 13:51:21  
Добро пожаловать на юридический форум ЮристыОнлайн.Ру, Гость.
Регистрируйтесь на сайте прямо сейчас! Нас уже более 8000.
Рекомендуйте наш форум знакомым!

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь
Для входа введите Ваше регистр. имя (ник) и пароль. Забыли пароль?

Новости: Автомобильный форум Колёсная база
 
   Начало   Сообщ. за день Помощь Лучший поиск Статьи Войти Регистрация  
 
Страниц: [1]   Вниз
  В закладки  |  Отправить эту тему  |  Печать  
Автор Тема:  прочитано 1051 раз(а)
0 Пользователей и 1 Гость смотрят эту тему.
marpah
Юрист
*

Репутация: 22
Offline Offline

Сообщений: 147

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 29
-вас поблагодарили: 29

обратиться по нику -->


« : 14 Январь 2011, 09:59:16 »
 

Хотела бы, узнать мнение и правильный порядок действий, на следующую ситуацию: На торгах в администрации города в 2008 году взяли участок под строительство базы, с условием 6-ти месячной рассрочки, в регцентре земельный участок зпрегистрировали с обременением (ипотека). Начали строительство, разрешение нам не давали. в 2009 году, на публичных слушаниях нам изменили разрешенное использование, в связи с чем разрешенное использование стало под строительство торгового центра. В декабре 2010 году через суд признали право собственности на самовольную незавершенку (85% готовности). Продлема в следующем: денежные средства за участок не отдали, администрация их взыскала через суд (но решение не исполнено). В настоящее время собственниками земельного участка (ипотека) являемся мы, на незавершенное строительство тоже мы. Вопрос: как продать эту незавершенку без земли, может нескольким субъектам, без земельного участка, и самую малость себе оставить и участок себе. И возможно ли,  сразу продать незавершенку, не оформляя на себя собственность на основании решения суда. То есть в регцентр подать сразу решение и договор на нового собственника. Или обязательно нужно сначала на основании решения суда зарегистрировать собственность, а потом распоряжаться, либо все таки можно сделать одновременно. 
P.S.  как можно продать недвижимость без земли. если можно
Записан
Lawyer З.
Новичок


Репутация: 5
Offline Offline

Сообщений: 4

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 0
-вас поблагодарили: 2

обратиться по нику -->


« Ответ #1 : 25 Январь 2011, 22:19:46 »
 

Основной принцип земельного законодательства, сформулированный в пункте 5 части 1 ст. 1 ЗК РФ гласит о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тоже самое определенно и по гражданскому законодательству, где земля следует судьбе недвижимости расположенного на нем. Так, согласно п.2 статьи 552 ГК РФ "В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом." Единственное, что можно, это продать только ту часть земельного участка, которая находится под зданием и необходимая для использования этого здания. Для этого Вам нужно будет разбить участок на две части с присвоением каждому кадастрового номера и последующей регистрации.
Что касается сам.постройки, то продать право собственности не оформив на себя НЕЛЬЗЯ, т.к. вы в таком случае не будете еще собственником. Так что, единственное что Вы можете, это зарегистрировать свое право и в тот же день перерегистрировать на нового собственника.


За это сообщение, 1 пользователь сказал спасибо!
Записан
marpah
Юрист
*

Репутация: 22
Offline Offline

Сообщений: 147

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 29
-вас поблагодарили: 29

обратиться по нику -->


« Ответ #2 : 26 Январь 2011, 05:23:32 »
 

Спасибо за ответ, но вся проблема, в том как грамотно обоити п.2 ст.552 ГК. Если я по долям продам этот незавершенный центр, 5-ти  разным лицам, а себе оставлю (к примеру) 1/100 доли. Тогда можно без земли оформить, просто собственники здания будут иметь право пользоваться земельным участком необходимым для эксплуатации. А собственником земли останусь я. Возможно ли так.         
Единственное, что можно, это продать только ту часть земельного участка, которая находится под зданием и необходимая для использования этого здания. Для этого Вам нужно будет разбить участок на две части с присвоением каждому кадастрового номера и последующей регистрации.
Земля с обременением(ипотека), можно ли ее разбить на два и продать ту часть которая находиться под зданием.
Записан
Lawyer З.
Новичок


Репутация: 5
Offline Offline

Сообщений: 4

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 0
-вас поблагодарили: 2

обратиться по нику -->


« Ответ #3 : 07 Февраль 2011, 17:01:22 »
 

т.е., Вы вообще не хотите продавать участок новым собственникам незавершенной постройки, я правильно Вас понял?
Записан
marpah
Юрист
*

Репутация: 22
Offline Offline

Сообщений: 147

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 29
-вас поблагодарили: 29

обратиться по нику -->


« Ответ #4 : 08 Февраль 2011, 10:26:59 »
 

мы хотим, но не можем, она в ипотеке. Возможно ли, продать без земли по долям, к примеру 3 лицам. Себе оставить самую малость и землю.
Записан
Lawyer З.
Новичок


Репутация: 5
Offline Offline

Сообщений: 4

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 0
-вас поблагодарили: 2

обратиться по нику -->


« Ответ #5 : 09 Февраль 2011, 20:27:30 »
 

Ну, во-первых, на счет ипотеки: Наличие ипотеки не является императивом, лишающий Вас права распоряжаться заложенным по ипотеке имуществом, просто данное имущество будет обременено правами требования 3-х лиц (залогодержателя), о чем Вы обязаны предупредить потенциального покупателя.
п.1 статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (т.е. Вами) другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя (в Вашем случае, если не ошибаюсь Администрация), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
п.1 статьи 38 ФЗ - 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество (потенциальный покупатель) в результате его отчуждения становится на место залогодателя (т.е. Вас) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
   п.2 статьи 38 ФЗ - 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
Таким образом, ипотека «не помеха»!


Что касается второй части вопроса, то здесь ситуация не в Вашу пользу no2. Если бы участок не был бы на Вас оформлен в собственность, то шанс теоретически был бы и была бы возможность обойти п.2 статьи 552 ГК РФ. В таком случае мы могли бы воспользоваться положением п.3 статьи 552 ГК РФ - «3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.» и положения п.1 статьи 35 ЗК РФ – «1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.»

«Если я по долям продам этот незавершенный центр, 5-ти  разным лицам, а себе оставлю (к примеру) 1/100 доли. Тогда можно без земли оформить, просто собственники здания будут иметь право пользоваться земельным участком необходимым для эксплуатации. А собственником земли останусь я. Возможно ли так.» - сомневаюсь и вот почему: Земельное и Гражданское законодательство запрещает отчуждать объект недвижимости без земельного участка, если и объект и земля принадлежат одному лицу. Так, согласно п.4 статьи 35 ЗК РФ: - «Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком…». Хотя есть и исключения из этого правила, но не думаю что они применимы в Вашем случае. Это:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Возможно попытаться переоформить Ваши права на земельный участок на доверенное лицо будь-то это договор отчуждения (в чем я сомневаюсь) или «махинации» с ипотекой (у Вас есть права продать предмет ипотеки!!!), а после продать здание, но данный способ рискованный и неоднозначный.




За это сообщение, 1 пользователь сказал спасибо!
Записан
marpah
Юрист
*

Репутация: 22
Offline Offline

Сообщений: 147

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 29
-вас поблагодарили: 29

обратиться по нику -->


« Ответ #6 : 10 Февраль 2011, 06:57:35 »
 


Возможно попытаться переоформить Ваши права на земельный участок на доверенное лицо будь-то это договор отчуждения (в чем я сомневаюсь) или «махинации» с ипотекой (у Вас есть права продать предмет ипотеки!!!), а после продать здание, но данный способ рискованный и неоднозначны. Этот вариант однозначно отпадает. администрация согласия не даст, это точно, ситуация конфликтная.
Хотя есть и исключения из этого правила, но не думаю что они применимы в Вашем случае. Это:1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
Мне кажется именно, так и нужно попробовать. Почему они не применимы?
Записан
Lawyer З.
Новичок


Репутация: 5
Offline Offline

Сообщений: 4

СПАСИБО
-вы поблагодарили: 0
-вас поблагодарили: 2

обратиться по нику -->


« Ответ #7 : 11 Февраль 2011, 12:03:42 »
 

На счет второго пункта: неприменим в том плане, что Ваш земельный участок НЕ изъят из оборота, в противном случае Вы не смогли бы его приобрести по договору ипотеки, а пункт 2 касается именно земельного участка изъятого из оборота.
А вот что касается пункта первого, то здесь в принципе мне трудно судить, т.к. я не могу дать оценку возможности или не возможности вывода в натуре части земельного участка соответствующей отчуждаемой части расположенного на нем здания.
Если, часть здания продаваемого одному человеку возможно с выделением в натуре соответствующей части земельного участка, то данное исключение не возможно, если часть здания продаваемого одному человеку НЕ возможно с выделением в натуре соответствующей части земельного участка, то данное исключение допустимо!
Для определения, возможно ли выделить земельный участок в натуре или нет, нужно знать следующее:
Выдел долей в натуре в земельном участке (путем размежевания) допустим, если это конструктивно возможно. Обязательным условием такого разделения служит наличие отдельного подвода коммуникаций к выделяемым частям земельного участка.

P.s. (для сведения)
В ситуациях, когда произвести выделение доли в натуре нельзя, но есть возможность определить выделение доли в земельном участке, за кем какая часть земли на земельном участке условно может быть закреплена, устанавливается прядок пользования земельным участком.
п.4 статьи 11.9. ЗК РФ «4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.»

Записан
Страниц: [1]   Вверх
  В закладки  |  Отправить эту тему  |  Печать  
 
Перейти в:  

Powered by SMF 1.1.21 | SMF © 2006-2014, Simple Machines ® | Sitemap XML | Sitemap
"SMF" и "Simple Machines" являются зарегистрированными товарными знаками.
Данный сайт никак официально не связан с SMF. Сайт ЮристыОнлайн.Ру лишь использует "движок" форума от SMF.
Страница сгенерирована за 0.023 секунд. Запросов: 27.

Copyright © Профессиональное юридическое сообщество ЮристыОнлайн.Ру, 2008-2016 г.
Смайлы для форума © Kolobok smiles

При использовании материалов сайта активная индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Правила публичного общения и пользования Порталом ЮристыОнлайн.Ру
Соглашение о конфиденциальности | Версия сайта для КПК/смартфонов

  Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100