Преимущественное право покупки муницип. имущества и несогласие с оценкой его стоимости

[SAKH]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Срочно нужно определиться, как поступить и что можно предпринять.. если можно вобще.

Комитет по управлению муниципальной собственностью (КУМС) продает нежилое помещние, которое в настоящий момент я арендую.
Наличие у меня преимущественного права покупки следует из статьи  3 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008., согласно которой Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

КУМС прислал мне предложение (02.11.2010.) воспользоваться преимущественным правом покупке этого помещения в течении 30 ти дней с момента этого предложения. Прислали проект договора с указанием стоимости объекта, которая вытекает из документов независимого оценщика (атк оценки или как его там) проведенной по инициативе КУМСа.
Однако я уверен, что стоимость здания по этой оценке нескоько завышена  и несоответствует рыночной.

И вот тепрь думаю, как поступить  и что возможно сделать?! Эти 30 дней для использования преимущественного права покупки уже скоро истекают и тогда если я не куплю.. преимущественное право отпадет.
Но могу ли я как то сейчас заявить КУМСу о несогласии со стоимостью объекта и потребовать провести (даже за мой счет) повторной оценки у другого оценщика и на это время приостановить торги?! Или же сразу в арбитражный суд обжаловать то, что цена явно не соответствует рыночной (опять же чем я подтвердить то могу) и просить приостановить торги, провести повторную оценку стоимости объекта?!

Как правильно поступить, пожалуйста, подскажите, уважаемые юристы?!


Добавлено позже:

Я тут покопался, вижу что можно обжаловать отчет независимого оценщика в арбитражном суде. Но сроки то.. надо было сразу, а сейчас 30 дней установленных мне для покупки истекут уже. Как то приостановить можно?
И кто ответчик, третье лицо... (Оценщик, Администрация муниципального образования, КУМС)?

[SAKH]

Хочу уточнить вопрос.

Если я сейчас посылаю в КУМС протокол разногласий, в котором указываю свое несогласие по поводу стоимости объекта и требую проведения повторной оценки у другого оценщика, то при этом должен ли я подписывать присланный мне проект договора (в нем цена меня не устраивает) или нет?! А то ведь его неподписание лишает преимущественного права покупки! А если я его подпишу в том виде, в котором прислала его администрация (с указанной ценой) и приложу протокол разногласий, то ведь не означает моя подпись то, что я готов купить за указанную стоимость, поскольку протокол разногласий о стоимости приложен.. Так ведь?!

И, получается, если я произведу эти действия (подпишу договор и протокол разногласий), то то преимущественное право за мной сохраниться, а торги должны отложить до разрешения спора?!


И нужно ли после того, как я пошлю администрации КУМС протокол разногласий, ждать ответа от них или же сразу подать в суд иск об оспаривании результатов оценки объекта?!

[Admin_Aleks]

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
"1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение".

Что касается протокола разногласий, то если КУМС подписывает протокол, то договор будет действовать на условиях, согласованных в таком протоколе.

[SAKH]

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение".

Цена. А по ней не достигнуто...

Что касается протокола разногласий, то если КУМС подписывает протокол, то договор будет действовать на условиях, согласованных в таком протоколе.

Не подпишит КУМС его конечно, в том то и дело!
И вот именно связанное с этим я и хочу узнать... Сейчас я подписываю договор (если не подпишу, то преимуществ. право отпадает ведь), пишу к договору протокол разногласий (о несогласии с ценой объекта) и предлагаю провести независимую оценку повторно у другого оценщика.
КУМС разумеется не согласен с этим. Тогда получается, я могу обратиться в суд и оспорить оценку проведенную по заказу КУМСа.
Но как быть с тем, что если пока я все эти действия предпринимаю... КУМС скажет раз мы не достигли усщественных условий по цене, то и договор не заключен в определенный срок, а значит прощай преимущественное право мое и продаст объект на торгах?!

Или может прямо сейчас уже иск подать в суд по поводу оценки и в качестве обеспечительной меры просить суд приостановить торги?

[Admin_Aleks]

В соответствии со статьей 445 ГК
"2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами".

[SAKH]

В соответствии со статьей 445 ГК
"2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами".

Это то я уже написал им (вернее в процессе подготовки) в письме и приложение есть протокол разногласий..
И почитав нпа понимаю, что если не будет урегулированы разногласия, то прямая дорога в арбитражный суд.
Меня одно смущает - я то ведь не могу сейчас КУМСУ практически "свой вариант" договора предложить (иную цену объекта), поскольку сам не проводил (не заказывал) оценку!
На данный момент я КУМСу пишу только то, что потому то и потому я не согласен с ценой объекта, оценка произведена без учета того и этого, полагаю, что расчеты не верны и стоимость объекта завышена соответственно. В связи с этим предлагаю провести оценку в иной оценочной компании (даже за мой счет) и если стоимость будет ниже, то исходить из нее - то есть в пункт договора забить иную цену. В случае если КУМС не согласен на такие меры, то данный вопрос будет решаться в арбитражном суде.
То есть я на данный момент свою цену не предлагаю.. ее у меня нет, в виду отсутствия отчета об оценки рыночной стоимости объекта с моей стороны!